Jak zapatrujecie się na kredyty i inne kwestie mieszkaniowe Opcje

[athabus]

Jako, że pewnie wielu osób na forum dotyczy (lub niedługo będzie dotyczył) problem kredytu mieszkaniowego chciałbym poznać wasze opinie na ten temat.
Dzisiaj na Onecie trafiłem na kolejny artykuł z serii "nieruchomości drożeją/tanieją" i zacząłem czytać też komentarze. Pomijając stado komentarzy z bluzgami i wyzywaniem się od debili/dzieci/naiwniaków etc - natrafiłem też na ciekawą dyskusję co bardziej się opłaca wynajem czy kupowanie obecnie drogich mieszkań w mieście z dużym kredytem budowa własnego domu itd. Zafascynowało mnie, że tak wiele osób jest zwolennikami wynajmu mieszkania od kogoś innego mimo (iż tak przynajmniej twierdzili) stać ich na spłacanie kredytu.

Jako, że zaczynam ten temat to przedstawię swój punkt widzenia. Ogólnie niedawno przeszedłem zakup mieszkania i wszystko mocno rozważałem we wszystkie możliwe strony. Ogólnie wyszło mi, że najbardziej opłacalny był zakup mieszkania w tzw. zabudowie szeregowej (nie mylić z szeregowcem) - czyli segmenty po 2 mieszkania bez działki. Udało mi się kupić mieszkanie 500m od granicy Poznania za 3/5 ceny mieszkania z drugiej strony tablicy i za mniej niż połowę ceny mieszkania w tzw. "dobrej lokalizacji" czyli w pobliżu centrum.
Jestem zwolennikiem kredytu bo:
- mimo wszystko za te 15 lat będę właścicielem mieszkania
- rata kredytu pozostanie w miarę stała (poza zmianami wiboru) i będę płacił nominalnie x zł na miesiąc, co uwzględniając inflację znacznie zmniejszy moje realne obciążenie za powiedzmy 5 czy 10 lat. Innymi słowy dzisiaj płacąc ratę 2000zł za 5 lat realnie będę płacił ~1600zł a za 10 lat w okolicach ~1100zł. Tymczasem koszt wynajmu będzie podążał wraz z wartością pieniądza w górę i za 10 lat nadal będę płacił wartość dzisiejszych 2000zł. Czyli mówiąc wprost będę korzystał ze spadku wartości pieniądza w czasie.
- mogę urządzić mieszkanie po swojemu
- kupując mieszkanie liczę na udaną inwestycję

Rozważałem również opcję zakupu mieszkania w mieście i domu pod miastem:
- zakup mieszkania w mieście wg. mnie był nieopłacalny - za cenę mieszkania 60m w mieście mam 100m pod miastem
- budowa domu - tak zakończyłbym perypetie mieszkaniowe najchętniej, ale wbrew opiniom osób na forach (twierdzą, że cena domu <= cena mieszkania) budowa domu nie jest taka tania. Działka 1000m2 w miejscowości gdzie mam mieszkanie kosztuje więcej niż moje mieszkanie wraz z urządzeniem... Można oczywiście kupić tanią działkę, ale nie mam ochoty mieszkać w głuszy 30km od miasta. Porównywanie ceny mieszkania w centrum miasta z ceną domu znacznie oddalonego od miasta jest jednak sporym wypaczeniem sprawy.

Ostatnia kwestia rynek wtórny vs pierwotny - po obejrzeniu kilku mieszkań z rynku wtórnego jestem prawie na 100% pewien, że pomijając wielkie okazje lepiej kupić z rynku pierwotnego i zrobić po swojemu. Ceny mieszkań z rynku wtórnego z reguły są mocno zawyżone. Warto jedynie rozważać jeżeli chce się kupić mieszkanie tanio z tzw. wielkiej płyty.

Jestem ciekaw waszych opinii w tej kwestii bo jest to chyba jedna z ważniejszych spraw w życiu każdego człowieka.

[athabus]

@arecki - nie wierzę, że przez 10 lat nie odczuwasz różnicy w racie. Jeśli brałeś ten kredyt tak dawno temu to na pewno rata spadła Ci nominalnie (bo wibor mocno zmalał przez te 10 lat) jak również jest to na tyle długi okres czasu, że czynnik inflacji jest już widoczny na stałej racie. Dodatkowo nie wierzę, że nie dostałeś podwyżki przez tak długi okres czasu... Oczywiście wiadomo, że na pewno doszły nowe wydatki jak sam mówisz, dzieci itd, ale sam kredyt na pewno stanowi znacznie mniejsze obciążenie procentowe w Twoim budżecie niż 10 lat temu.
Druga ważna kwestia - nie wiem, gdzie kupowałeś mieszkanie, ale w dużych miastach mieszkania podrożały przez te 10 lat o 150-300%. Pytanie czy teraz byłbyś wstanie swoją ratą spłacać takie mieszkanie jak zakupiłeś 10 lat temu?

@SHiP jeśli inflacja zmaleje to zmaleje także wibor a zatem rata kredytu w ujęciu nominalnym. Dlatego przyjąłem stałą inflację na poziomie ~3% i wibor taki jak obecnie. Rząd (a raczej RPP dla ścisłości) na pewno będzie starała się obniżyć inflację, ale 2-3% inflacji to jest taki poziom z którym już się specjalnie nie walczy bo jest on "naturalny" dla gospodarki. Paradoksalnie sytuacja taka jak w Japonii (czyli deflacja) jest gorsza dla gospodarki niż mała inflacja.

@Pilsner - masz rację, że rata kredytu (także złotówkowego) może wzrosnąć w ujęciu nominalnym. Realnie raczej jednak będzie maleć, jeśli nie zdarzy się jakaś wielka katastrofa. Co do kredytów walutowych to zważ, że ludziom rata dosyć poważnie wzrosła, ale i tak często przy podobnej kwocie początkowej kredytu płacą niższą ratę niż złotówkowcy bo brali kredyty na bardzo dobrych warunkach. Ja sam wziąłbym kredyt w euro/franku, ale niestety w brałem już w "kryzysie" i marże poszły ostro w górę więc zabawa chwilowo nieopłacalna. Na pewno jednak jak się wszytko uspokoi to refinansuje kredyt w jakiejś walucie. Cały krzyk jest o to, że kredyty były dawane ludziom, którzy nie mieli zdolności kredytowej "w zapasie" na te wzrosty.
Rata wynajmu raczej nie będzie maleć bo przy spadku popytu po prostu część ludzi decyduje się na sprzedaż mieszkania, które wynajmowali (te mieszkania są bardzo często kupowane na kredyt jako inwestycja). Patrząc po przykładzie Polski i krajów zachodnich koszt wynajmu mieszkania to około 80-100% kosztu pierwszej raty kredytu. Ten współczynnik utrzymuje się raczej na stałym poziomie - potrafię sobie to wytłumaczyć ekonomicznie, ale nie ma sensu wchodzić w takie szczegóły.

@Daiquiri - zgadzam się w pełni z Tobą. Na zakup mieszkania bez kredytu mało kto może sobie odłożyć w jakimś realnym terminie. Nawet jeśli uda mu się w 15 lat to nie każdy może sobie pozwolić na tak długi okres odkładania. Trzeba też wziąć pod uwagę, że ceny nieruchomości rosną i jeszcze będą sporo rosły. Stwierdzenia "w kraju się nie dorobisz" działają na mnie jak płachta na byka (na Ciebie chyba też ;p). Dla mnie to stwierdzenia ludzi, którym nie chce się pracować. Jest trudniej niż na Zachodzie, ale da się. Zresztą na Zachodzie ludzie też mają kredyty na 30-40 lat.

@masiakla - miałem podobny dylemat co Ty - czy wziąć 10% kredytu więcej i zamknąć sprawę czy przez 2 lata "kupować po kawałku" - ostatecznie wziąłem większy kredyt i nie żałuję - te 200zł w racie to nie taka różnica a już mam wszystko za sobą i mieszkam jak człowiek.

Co do tego czy banki zarabiają na naszych kredytach... No pewnie, że zarabiają i to nieźle, ale głównie dzięki pewnemu zjawisku nazwanemu "kreacją pieniądza bezgotówkowego". Kredyt oprocentowany na 5-6% to baaaardzo tani kredyt i jest on wg. mnie opłacalny dla obu stron. Argument, że za 18 lat (na tyle wziąłem kredyt) zwrócę 2x tyle jest nietrafiony - pieniądz mocno zmienia wartość w czasie. Widzę to po swoich teściach, którzy kupili mieszkanie jako zabezpieczenie "na starość". Kredyt początkowo brany na długi okres spłacili już po 8 latach, a mieszkanie kupowane po ~3000zł/m2 teraz jest warte ~8000-9000/m2. Fakt, że im inwestycja wyszła fenomenalnie i takie stopy zwrotu się już nie powtórzą, ale jednak reguła pozostaje prawdziwa.

Zresztą widzę to także po sobie. Ja mieszkanie kupiłem bardzo okazyjnie rok temu, bo deweloper (jeden z większych w okolicy, nie firma krzak) rozpoczynał kolejną inwestycję i musiał wyrobić limity sprzedażowe ustalone z bankiem - ogólnie płaciłem cenę za stojące mieszkanie, jaką developer miał dla tej samej inwestycji na etapie "dziura w ziemi" czyli jakieś 20% taniej. Mieszkanie kupiłem w zasadzie pod wpływem impulsu (jakkolwiek to śmiesznie brzmi) - po miesiącu od decyzji zakupu już uruchamiałem kredyt, a po dwóch miesiącach akt notarialny. W tym czasie dysponowałem gotówką na 20% wpłaty plus podstawowe urządzenie.
W tej chwili mieszkania w okolicy już podrożały - wg. cen ofertowych (mimo wszystko pewnie trochę zawyżonych i raczej trochę musiałbym spuścić z ceny) po sprzedaniu mojego mieszkania i spłacie kredytu zostałoby mi jeszcze na dwa małe pokoje w wielkiej płycie. Gdybym nie brał kredytu tylko oszczędzał na zakup za gotówkę to dzisiaj byłbym sporo stratny. Mogę więc śmiało powiedzieć, że z ekonomicznego punktu widzenia zarobiłem i ja i bank.

Do czego zmierzam - nie można patrzeć ślepo na wartości nominalne a trzeba też czynić pewne założenia co do realnej wartości pieniądza. Sam kończyłem ekonomię i bardzo mocno wbijali nam do głowy kwestie zmiany wartości realnej pieniądza w czasie. Jak to mawiał mój ćwiczeniowiec od finansów 100zł warte jest 100zł dzisiaj a nie za rok.

Ten post edytował athabus 12.09.2010, 13:03:19

[everth]

[OFFTOP]

Stwierdzenia "w kraju się nie dorobisz" działają na mnie jak płachta na byka (na Ciebie chyba też ;p). Dla mnie to stwierdzenia ludzi, którym nie chce się pracować. Jest trudniej niż na Zachodzie, ale da się. Zresztą na Zachodzie ludzie też mają kredyty na 30-40 lat.

Choć to nie na temat, to niejako zmuszasz mnie do odpowiedzi. Owszem da się - za komuny też się dało, za okupacji także. Pytanie za jaką cenę? Już obecnie obciążenia podatkowe sięgają ~35% twojego dochodu, dodatkowo podatki pośrednie jeszcze bardziej cię "okradają". Można by powiedzieć że to mniej niż w innych krajach EU.

Tylko że u nas akurat efektów tych podatków nie widać - zgodziłbym się nawet na podatki jak w krajach skandynawskich - jeśli tylko zagwarantowałyby adekwatne przywileje i sprawność adm. U nas odwrotnie - im więcej płacisz tym masz gorzej. Przepisy prawa zmieniające się co miesiąc, dowolna interpretacja przepisów skarbowych, urzędnicy zachowujący się jakbym był intruzem (całe szczęście ostatnio coś się zmienia). Założenia reformy emerytalnej które są zmieniane post-factum (jak ktoś nie wierzy to niech sprawdzi jakie przywileje gwarantowały OFE przy wprowadzaniu, a jakie są teraz). Reformy ułatwiające prowadzenie interesu to śmiech na sali (vide "Przyjazne państwo","Jedno okienko") To ja mam prawo się zapytać - jak mam uczciwie postępować z państwem które traktuje mnie jak chłopa pańszczyźnianego?

Przepraszam za wywód, ale jeśli ktoś porównuje stwierdzenie "nie da się dorobić" z lenistwem to równie dobrze może powiedzieć że da się zostać milionerem zapieprzając 24/7 przez cały rok. W tym państwie panuje nowoczesny feudalizm - przez pół roku odrabiasz pańszczyznę żeby biurokratyczny moloch mógł żyć i mówić ci co masz robić. Da się dorobić - jeśli zgadzasz się być chłopem i robić na pana, tolerując przy tym jego kaprysy.
[/OFFTOP]