Jak zapatrujecie się na kredyty i inne kwestie mieszkaniowe Opcje

[athabus]

Jako, że pewnie wielu osób na forum dotyczy (lub niedługo będzie dotyczył) problem kredytu mieszkaniowego chciałbym poznać wasze opinie na ten temat.
Dzisiaj na Onecie trafiłem na kolejny artykuł z serii "nieruchomości drożeją/tanieją" i zacząłem czytać też komentarze. Pomijając stado komentarzy z bluzgami i wyzywaniem się od debili/dzieci/naiwniaków etc - natrafiłem też na ciekawą dyskusję co bardziej się opłaca wynajem czy kupowanie obecnie drogich mieszkań w mieście z dużym kredytem budowa własnego domu itd. Zafascynowało mnie, że tak wiele osób jest zwolennikami wynajmu mieszkania od kogoś innego mimo (iż tak przynajmniej twierdzili) stać ich na spłacanie kredytu.

Jako, że zaczynam ten temat to przedstawię swój punkt widzenia. Ogólnie niedawno przeszedłem zakup mieszkania i wszystko mocno rozważałem we wszystkie możliwe strony. Ogólnie wyszło mi, że najbardziej opłacalny był zakup mieszkania w tzw. zabudowie szeregowej (nie mylić z szeregowcem) - czyli segmenty po 2 mieszkania bez działki. Udało mi się kupić mieszkanie 500m od granicy Poznania za 3/5 ceny mieszkania z drugiej strony tablicy i za mniej niż połowę ceny mieszkania w tzw. "dobrej lokalizacji" czyli w pobliżu centrum.
Jestem zwolennikiem kredytu bo:
- mimo wszystko za te 15 lat będę właścicielem mieszkania
- rata kredytu pozostanie w miarę stała (poza zmianami wiboru) i będę płacił nominalnie x zł na miesiąc, co uwzględniając inflację znacznie zmniejszy moje realne obciążenie za powiedzmy 5 czy 10 lat. Innymi słowy dzisiaj płacąc ratę 2000zł za 5 lat realnie będę płacił ~1600zł a za 10 lat w okolicach ~1100zł. Tymczasem koszt wynajmu będzie podążał wraz z wartością pieniądza w górę i za 10 lat nadal będę płacił wartość dzisiejszych 2000zł. Czyli mówiąc wprost będę korzystał ze spadku wartości pieniądza w czasie.
- mogę urządzić mieszkanie po swojemu
- kupując mieszkanie liczę na udaną inwestycję

Rozważałem również opcję zakupu mieszkania w mieście i domu pod miastem:
- zakup mieszkania w mieście wg. mnie był nieopłacalny - za cenę mieszkania 60m w mieście mam 100m pod miastem
- budowa domu - tak zakończyłbym perypetie mieszkaniowe najchętniej, ale wbrew opiniom osób na forach (twierdzą, że cena domu <= cena mieszkania) budowa domu nie jest taka tania. Działka 1000m2 w miejscowości gdzie mam mieszkanie kosztuje więcej niż moje mieszkanie wraz z urządzeniem... Można oczywiście kupić tanią działkę, ale nie mam ochoty mieszkać w głuszy 30km od miasta. Porównywanie ceny mieszkania w centrum miasta z ceną domu znacznie oddalonego od miasta jest jednak sporym wypaczeniem sprawy.

Ostatnia kwestia rynek wtórny vs pierwotny - po obejrzeniu kilku mieszkań z rynku wtórnego jestem prawie na 100% pewien, że pomijając wielkie okazje lepiej kupić z rynku pierwotnego i zrobić po swojemu. Ceny mieszkań z rynku wtórnego z reguły są mocno zawyżone. Warto jedynie rozważać jeżeli chce się kupić mieszkanie tanio z tzw. wielkiej płyty.

Jestem ciekaw waszych opinii w tej kwestii bo jest to chyba jedna z ważniejszych spraw w życiu każdego człowieka.

[athabus]

Widzę, że dyskusja się przyjęła ;-)

Wracając do problemu wynajem vs kredyt. To rozszerzę swoje przemyślenia w tej kwestii.

Moim zdaniem kredyt jest lepszy poza sytuacjami osoby na prawdę młodej, która nie wie w którym mieście się osiedli, ciągle zmienia pracę etc. Dlaczego?

Załóżmy, że wziąłem kredyt i spłacam równe raty po 2000zł (pokrywam tym koszt mieszkania i urządzenia w przyzwoitym standardzie). Inflację zakładam stałą na poziome 3% (więc i wibor jest w miarę stały). Kredyt np. na 30 lat. Wynajem porównywalnego mieszkania z reguły to koszt ~1800-2000zł (przynajmniej w warunkach poznańskich). Po 10 latach ja nadal płacę 2000zł, ale w związku z inflacją odczuwam to jak dzisiejsze niecałe 1500zł (2000/1,03^10). Natomiast osoba wynajmująca mieszkanie w tym samym czasie płaciła będzie równowartość dzisiejszych 1800zł czyli ponad 2400zł.
Na prawdę ciekawie robi się gdy dodamy do tego dwa istotne czynniki:
- jesteśmy krajem biednym więc nasze pensje rosną dość szybko (statystyki pokazują to bardzo wyraźnie) - tak więc za 10 lat raty 2000 kredytu nie będę odczuwał nawet jako 1500zł a pewnie jak dzisiejsze 800-1000zł
- jednocześnie jak pokazuje przykład krajów zachodnich ceny mieszkań podążają dość stabilnie za wzrostem wynagrodzeń. Drożeje więc czynsz, który zawsze jest zbliżony do początkowej raty kredytu. Tak więc cena wynajmu nie będzie podlegała temu samemu zjawisku tj. zmniejszaniu realnego odczucia kosztu bo będzie rosła. (Nawiasem to właśnie dzięki temu zjawisku opłaca się wynajem mieszkań, bo zauważcie że na początku osoba kupująca mieszkanie na kredyt dopłaca do interesu te ~200zł miesięcznie)

Reasumując za 10 lat osoba biorąca kredyt spłaca ratę odczuwalną jako dzisiejsze 800-1000zł a osoba wynajmująca spłaca nadal ratę odczuwalną jako dzisiejsze 1800*2000zł.

Z biegiem czasu ta relacja zmienia się jeszcze bardziej na korzyść kredytobiorcy. Po 15 latach praktycznie znika obciążenie kredytem bo jest to na dzisiejsze wartości kilkaset złotych.
Nie bez znaczenia jest również fakt, że kredytobiorca ma mieszkanie, które ciągle zyskuje na wartości (oczywiście mówię o trendzie w długim okresie czasu, bo np. osoby które kupiły mieszkanie 2-3 lata temu obecnie są trochę stratne, ale pewnie wyjdą na swoje za kolejne kilka lat).

No i przede wszystkim za te 20-30 stajesz się właścicielem mieszkania, a nawet w razie potknięcia masz więcej niż wynajmujący - nawet 5% mieszkania jest lepsze niż 0%.

Co do rodziny na swoim to Pilsner masz w 100% rację - jest to typowe nieporozumienie, a wiele wskazuje nawet, że ukryte dofinansowanie banków bo:
- kredyty w opcji rodzina na swoim były droższe niż bez tej opcji nawet w obrębie tego samego banku. Duża część dopłaty (około 50%) stawało się zyskiem banku.
- rodzina na swoim opłacała się tylko w momencie gdy po zakończeniu okresu promocyjnego (trwał tylko przez część spłaty kredytu) refinansowało się kredyt w innym banku (w niektórych bankach w perspektywie 30 lat w rodzinie na swoim spłacało się nominalnie więcej nżi bez rodziny na swoim - moim zdaniem niezły przekręt)

Co do wynajmu i odkładania to moim zdaniem nie jest to dobry pomysł (przekonywał mnie do tego rodzina, ale jednak zdecydowałem się na kredyt):
- zakładając, że inwestycja polega na funduszach i podobnych instrumentach etc. w długim okresie czasu rentowność wcale nie jest tak wysoka - z reguły około 3-5% powyżej inflacji. Tak pokazują np. dane z USA zbierane od początku działalności funduszy. Oczywiście jeśli ktoś umie inwestować na giełdzie to może zarobić więcej, ale istnieje też ryzyko strat
- rata wynajmu jest mocno zbliżona do raty kredytu... za wiele więc nie da się odłożyć, chyba że mieszka się w norze w kilka osób tak jak robią to rodacy na emigracji